Emigreren: De hypotheekproblematiek | André van Luijk

Artikel: André van Luijk

Allereerst zit er vaak een hypotheek op de woning. Als die hypotheek bedoeld was voor de eigen woning, dan mag je de woning niet verhuren. Je bent letterlijk gebonden aan de bank en dit beperkt je vrijheid. Sommige klanten emigreren en gaan de woning zonder toestemming verhuren. Als een bank daarachter komt, kan zij de hypotheek opzeggen en volledige aflossing eisen.

Een voorbeeld: een klant was verhuisd naar België en had zijn woning gewoon verhuurd. Hij zat bij een bank waar het mogelijk was om de hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek. Omdat hij de woning zonder toestemming had verhuurd, wilde de bank daar niet meer aan meewerken. De bank wilde hem simpelweg niet meer als klant. Omdat ze niet helemaal 100% konden bewijzen dat het opzet was, werd hem een melding in het frauderegister bespaard. Een andere complicerende factor was dat overstappen naar een bank die wel verhuur accepteert niet mogelijk was. De klant had geen Nederlands inkomen meer en geen inschrijving meer in de gemeentelijke basisadministratie. Uiteindelijk heeft deze klant via particuliere weg een hypotheek moeten regelen.

Een ander voorbeeld betreft een echtpaar dat de woning zeven jaar had verhuurd en daarna weer in hun eigen huis ging wonen. De vervolgstap was verhuizen naar een andere woning. In de aanvraag zag de geldverstrekker dat de woning een aantal jaar verhuurd was geweest. Dit was voor de geldverstrekker voldoende reden om geen hypotheek te verstrekken. Weliswaar was de situatie niet meer zo, maar het feit dat dit zonder toestemming was gebeurd, was reden genoeg om een nieuwe hypotheek te weigeren.

Fiscale complicaties

Stel dat er geen hypotheek meer is, dan zijn er nog fiscale regels. De woning verhuist van box 1 naar box 3 en valt onder de vermogensrendementsheffing. Landen hebben belastingverdragen met elkaar en die verdragen gaan er vrijwel altijd van uit dat vastgoed wordt belast in het land waar het vastgoed ligt. Je krijgt dus te maken met een dubbele aangifte: de aangifte in Nederland én de aangifte in het land van emigratie.

De aantrekkelijkheid om in box 3 te beleggen is fors aan het afnemen. De huidige wetgeving is overbruggingswetgeving en de bedoeling is dat per 2028 wetgeving komt voor het belasten van direct rendement. Bij vastgoed wordt het rendement dan belast bij verkoop. De conceptwetgeving gaat uit van 36% belasting. Je gaat straks dus 36% betalen over je huurstroom (je mag er beperkt kosten vanaf halen) en bij verkoop in de toekomst nog eens 36% over de gemaakte winst. Vanuit de huidige fiscaliteit zijn er al enorm veel Nederlandse beleggers aan het verkopen, maar als de aankomende wetgeving ingaat, zal dat alleen maar fors toenemen.

Toegenomen regelgeving

Een andere reden voor verkoop is de enorme regelgeving voor verhuur en duurzaamheid, zowel lokaal, landelijk als Europees. Ook dat is een reden waarom beleggers steeds vaker afscheid nemen van hun vastgoed.

Conclusie

Als je emigreert, is het dus zeer onaantrekkelijk om vanuit bancaire, fiscale en juridische overwegingen je vastgoed aan te houden. Weliswaar heb je dan een woning als je mogelijk terugkomt, maar het huurrecht in Nederland is zo sterk dat je een huurder er niet zomaar uit krijgt. Ook die regelgeving is enorm streng geworden. Weliswaar kun je een huurder eruit krijgen voor eigen gebruik als woning, maar de praktijk is dat dit vrijwel altijd procederen betekent en je dit niet even snel geregeld hebt. Je kunt daarom beter je geld vrijmaken en mocht je terugkomen, weer iets nieuws kopen. Dat is flexibeler en sneller dan je geld geblokkeerd laten zitten in vastgoed.

De volgende keer wil ik het hebben over de bilaterale verdragen die relevant zijn bij emigratie.

Meer weten over emigratie naar Zuid-Amerika? Meld je aan voor ons volgend event op 10 december.