Komt er ooit nog een correctie op de huizenprijs? Het is voor starters toch onmogelijk geworden om een huis te kopen?
Artikel: André van Luijk
De stijgende huizenprijs houdt de gemoederen bezig. Komt er een correctie of blijft ze nog jaren doorstijgen? In 2002 deed ik de opleiding Bank en Verzekeringswezen. Ook toen steeg de huizenprijs al lange tijd maar door. Onze klas moest in groepen onafhankelijk van elkaar onderzoeken hoe die prijs zich zou gaan ontwikkelen. Alle groepen concludeerden dat het zo niet langer kon doorgaan – maar het duurde nog tot eind 2008 tot de huizenprijs daadwerkelijk daalde. Er was een trigger noodzakelijk (destijds de kredietcrisis) om deze daling in gang te zetten. Ook de laatste jaren zijn er triggers aan te wijzen. Zo steeg de rente fors, net als de energieprijzen, en de oorlog tussen Rusland en Oekraïne brak uit. Weliswaar daalde in 2023 de woningmarkt licht, maar toch zijn deze triggers niet voldoende geweest om een stevige daling in gang te zetten.
Deze tijd lijkt wel wat op de periode waarin ik mijn studie deed. Ik zet wat indicatoren op een rij. Het gemiddelde inkomen van alle Nederlanders volgt al heel lang met een bepaalde factor de gemiddelde woningprijs. In 1995 lag de verhouding op ongeveer 3,5 keer. In 2008, vlak voordat de financiële crisis uitbrak, lag dit op 4,5 keer het bruto salaris. Nu is die factor al 6,8 keer het inkomen en bij starters loopt dit zelfs vaak nog verder op. De verhouding is historisch hoog. Starters proberen het probleem op te lossen met familieleningen, startersleningen en maximaal lenen op twee salarissen. Ook zetten zij hun spaargeld maximaal in. Mij valt verder op dat starters vaak alleen woningen met slechtere energielabels kunnen kopen. Huizen met betere labels (A,B,C) zijn gewoonweg te duur.
Ook is bieden zonder voorbehoud de norm geworden. Er worden nu zelfs producten verkocht die dit faciliteren. Zo kun je een biedverzekering afsluiten, waarbij je zonder voorbehoud koopt. Je maakt zo tot vier keer meer kans om de woning te bemachtigen. Gaat de hypotheek niet door, dan betaalt de verzekering je boete. Ik loop al even mee in de financiële wereld en weet: zodra die producten gaat maken die aansluiten op een gekte in de markt, is het einde vaak nabij. Dat gold bijvoorbeeld voor de gekte van het beleggen met geleend geld. De woekerpolissen waren het signaal dat we in een bubbel zaten. En bij eerdere dieptepunten in de woningmarkt kwam er bijvoorbeeld de doorstromingsgarantie, die ervoor zorgde dat je kon doorstromen naar een volgende woning als je woning niet verkocht werd.
De biedverzekering is wat mij betreft ook zo’n product en kan dus een signaal zijn dat het einde van de stijging weleens nabij kan zijn. Het exacte omkeermoment kan ik helaas nog niet voorspellen. Wachten heeft dus weinig zin, omdat je niet weet of er snel een correctie komt of dat zoiets nog zes jaar gaat duren.